Lange galten Immobilien als die sicherste Form der Altersvorsorge. Doch steigende Zinsen, hohe Baukosten und strenge Regulierungen sorgen für Unsicherheit: Ist ein Immobilieninvestment heute noch rentabel? Während einige vor wachsenden Risiken warnen, eröffnen sich für Investoren mit einem durchdachten Vorgehen weiterhin attraktive Chancen.
Immobilien bleiben eine solide Säule der Altersvorsorge – aber nur, wenn man sie strategisch kauft und verwaltet. Wer blind investiert oder sich auf überbewertete Standorte verlässt, kann hohe Verluste machen. Hier lesen Sie, unter welchen Bedingungen Immobilien weiterhin eine gute Altersvorsorge sind.
Diese Faktoren beeinflussen die Rentabilität von Immobilien als Kapitalanlage
Für eine gute Rentabilität müssen Einnahmen und Kosten in einem optimalen Verhältnis stehen. Daher ist es sinnvoll, die Kosten so gering wie möglich zu halten und gleichzeitig hohe Einnahmen zu erzielen. Auf der Kostenseite spielen insbesondere die Ausgaben für die Finanzierung und die Verwaltung der Immobilie eine wichtige Rolle. Sie umfassen die Darlehensrate, die aus Zins und Tilgung besteht und die nicht umlagefähigen Kostenbestandteile des Hausgeldes. Die Darlehensrate wird direkt vom Kaufpreis beeinflusst. Die Kaufpreishöhe hängt von der Qualität des Standortes und dem Zustand der Immobilie ab. Bei der Preisfindung besteht in der Regel ein gewisser Verhandlungsspielraum, den Investoren unbedingt nutzen sollten.
Für eine 10-jährige Zinsbindung liegen die aktuellen Zinsen bei etwa 4 Prozent. Nach einem leichten Rückgang durch die sinkende Inflation sind sie zuletzt aufgrund der geplanten Schuldenaufnahme der Bundesregierung wieder deutlich gestiegen. Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage erwirbt, sollte aus steuerlichen Gesichtspunkten eine niedrige Tilgung zwischen 1 bis 2 Prozent wählen. Während Zinsen als Kosten steuerlich absetzbar sind, gilt die Tilgung als Vermögensaufbau und ist daher nicht absetzbar. Zudem sollten Anleger die nicht umlagefähigen Bestandteile des Hausgeldes berücksichtigen, etwa die Verwaltervergütung oder einmalige Instandhaltungsmaßnahmen. Ein gut instand gehaltenes Gebäude verursacht hierbei geringere Kosten, während ein schlechter Zustand die Ausgaben deutlich erhöhen kann.
Wie hoch die Einnahmen für eine Immobilie sind, wird von der Höhe der Miete beeinflusst. Die Mieten steigen derzeit flächendeckend, da die Wohnraumknappheit zunimmt und die Neubautätigkeit nicht ausreicht, um die Nachfrage zu decken. Dies sorgt für höhere Einnahmen und verschafft Investoren somit Vorteile.
Immobilieninvestments – weiterhin eine solide Säule der Altersvorsorge
Da das Wohnen ein grundlegendes Bedürfnis ist, gelten Immobilien prinzipiell als sichere Form der Investition, vorausgesetzt, dass das Objekt rentabel und wertstabil ist. Daher ist es ratsam, für Investitionen Standorte in den Fokus zu nehmen, die ein hohes Wachstumspotenzial und eine stabile wirtschaftliche Lage aufweisen. Investoren profitieren zusätzlich von Steuervorteilen wie der Abschreibung und dem Erhaltungsaufwand. Diese Kosten können die steuerliche Belastung senken, wenn die Potenziale voll ausgeschöpft und optimiert werden.
Ein entscheidender Faktor ist der Fremdkapitalhebel: Durch Bankfinanzierung kann mit relativ geringem Eigenkapital eine rentable Altersvorsorge aufgebaut werden. Da diese per Definition auf langfristige Stabilität setzt, bleiben Immobilien ein essenzieller Bestandteil der finanziellen Absicherung im Ruhestand.
Vorteile von Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageformen
Neben dem Immobilienkauf stehen verschiedene Anlagemöglichkeiten für die Altersvorsorge zur Verfügung. Sie bieten attraktive Renditechancen, sind jedoch auch mit Risiken verbunden. So gehen private Rentenversicherungen oft mit hohen Gebühren einher. Außerdem sind sie sehr unflexibel, bei vorzeitiger Auszahlung sinkt die Rendite erheblich und potenzielle Steuervorteile gehen meist vollständig verloren. Zudem besteht keine Möglichkeit, eine Rentenversicherung durch Fremdkapital zu finanzieren. Allerdings bietet sie oft steuerliche Vorteile – im Gegensatz zum Kauf von Aktien oder ETFs, die keine steuerlichen Begünstigungen genießen. Wertpapiere und Fonds lassen sich zudem nur eingeschränkt aktiv steuern und sind ebenfalls nicht fremdfinanzierbar. Ihr Vorteil liegt jedoch in der einfachen Handelbarkeit und dem geringen Verwaltungsaufwand für Investoren.
Ein Immobilieninvestment ist besonders attraktiv, da es die Vorteile verschiedener Vorsorgeformen vereint und bereits mit geringem Eigenkapital realisierbar ist. Durch geschicktes Management lassen sich zudem Wertsteigerungen erzielen, die höhere Einkünfte ermöglichen. Die Verwaltung bleibt dabei flexibel: Eigentümer können sie entweder selbst übernehmen oder vollständig an einen Drittanbieter auslagern. Dadurch lässt sich die Anlageform für eine geringe monatliche Gebühr vom eigenen Zeitaufwand entkoppeln. Ein weiterer Vorteil: Die Verwaltungskosten sind steuerlich absetzbar.
Das sollten potenzielle Investoren beachten
Damit die Altersvorsorge mit der eigenen Immobilie gelingt, sind der Kaufpreis und die Lage die erfolgskritischen Faktoren. Diese beiden Faktoren sind nach dem Kauf unveränderlich, wohingegen bei vielen anderen Faktoren Anpassungen möglich sind. Investoren sollten besonders darauf achten, dass der Kaufpreis in Relation zu Lage und Zustand der Immobilie fair ist. Für eine nachhaltig gute Rendite spielt die Lage eine zentrale Rolle, da sie maßgeblich die Mietnachfrage und die Höhe beeinflusst. Ebenso wichtig ist es, den Sanierungs- und Modernisierungsbedarf bereits vor dem Kauf realistisch einzuschätzen. So können die zu erwartenden Kosten frühzeitig in die Preisverhandlungen einfließen und finanzielle Überraschungen vermieden werden.
Eine gute Strategie umfasst auch das richtige Mindset des Investors. Ein häufiger Trugschluss ist, dass eine Kapitalanlage den persönlichen Wohnvorstellungen entsprechen muss. Viel wichtiger sind Lage, Mietrendite und langfristiges Wertsteigerungspotenzial.
Ein weiterer Irrtum betrifft die Preisverhandlung. Viele gehen davon aus, dass der Angebotspreis fix ist. Doch mit den richtigen Taktiken lassen sich oft hohe Beträge einsparen – ein entscheidender Faktor für die Rentabilität.
Zusätzlich sollten Investoren darauf achten, mehr als nur ein Finanzierungsangebot einzuholen. Wer sich allein auf die Hausbank verlässt, vergibt oft die Chance auf bessere Konditionen und langfristige Zinssicherheit. Ein sorgfältiger Vergleich verschiedener Finanzierungsmöglichkeiten kann langfristig erhebliche Einsparungen bringen.
Nicht ewig warten, sondern kaufen
Ein oft unterschätzter, aber wichtiger Aspekt ist ferner die steuerliche Gestaltung des Kaufvertrags. Die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück beeinflusst direkt die steuerlichen Abschreibungen – je höher der Gebäudeanteil, desto größer die steuerlichen Vorteile. Deshalb sollte diese Optimierung frühzeitig in die Kaufstrategie integriert werden, um langfristig finanzielle Vorteile zu sichern.
Der wohl größte Fehler vieler Anleger ist jedoch, dass sie sich zwar intensiv mit dem Thema Immobilieninvestments beschäftigen, am Ende aber doch nicht investieren. Häufig fehlt eine klare Struktur, wodurch Unsicherheit entsteht und der entscheidende Schritt ausbleibt. Das Resultat: viel Zeitaufwand ohne greifbaren Nutzen. Der Schlüssel zum Erfolg liegt daher in einer durchdachten Strategie, fundierten Entscheidungen und konsequentem Handeln. Nur so lässt sich das volle Potenzial eines Immobilieninvestments ausschöpfen.
Über David Uhrhan:
David Uhrhan ist Immobilienexperte mit langjähriger Erfahrung im Immobilienhandel und in der Vermietung. Er begleitet Einsteiger auf ihrem Weg zum erfolgreichen Immobilienkauf und unterstützt sie dabei, fundierte Entscheidungen zu treffen. Mit seinem Mentoring-Programm bietet er eine individuelle Betreuung und unterstützt seine Teilnehmer, innerhalb von zwölf Wochen ihr erstes Anlageobjekt zu erwerben – mit optimaler Finanzierung, steuerlichen Vorteilen und einer hohen Rentabilität. Weitere Informationen unter: https://meinimmobilienkompass.de/
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